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元华落幕引发业界反思延安路危矣

2018-11-06 09:47:18

元华落幕引发业界反思 延安路危矣

商业文明无疑是现代城市不可或缺的重要内涵。 元华商场的黯然歇业,成为吴山商圈又一家关门的大型商场。杭州在锻造商业文明、生活品质之城中,伤情的元华无疑是一个缺口,比例虽小却异常醒目。 与西湖只隔咫尺的黄金地段,纷至沓来的中外游客,想像中这儿应该是金满盆、银满盆。而现实中,这里的商场却是接二连三地倒闭。 当悲情一而再地在延安南路上演时,我们就要思考了,这儿需要的不是 创口贴 ,而要有对症根治的良药。 不仅是延安南路,或许整条延安路都面临着城市发展带来的更新变革。涤荡城市喧嚣之后,延安路何日可再现当年风华?

元华商殇

秋风瑟瑟。 10月31日夜晚,元华商场熄灭了一盏灯,歇业关门。 快到年底之时,本来是杭州各家商场热闹的时候。但是,还没来得及过自己的五周年店庆,元华商城就落幕了。

黯然收场 10月30日下午14时,浙江市场导报来到元华商场,商场里大约一半柜台已经撤走,而剩下的大多也在整理货物。地上随处可见 赤身裸体 的塑料模特,钟表珠宝柜台虽然还照常营业,但几乎无人光顾。 10月31日下午14时,导报再次来到元华商场,此时商场保安已经劝阻顾客入内,门口停着的小货车随时待命,准备将没卖完的货物运走,在靠延安路一侧的门口还停了三五辆收废品的三轮车。入夜之后,几个门口停了几十辆搬家公司的大货车,进进出出的人甚是热闹,这次是来搬柜台等大件物品的。 元华商城里的所有品牌供应商之前都已经接到通知,在10月底前全部撤离元华。导致元华商场关门的直接原因就是元华当时和小业主签订合同的到期时间就是本月底。 银泰百货西湖店总经理王翔对元华商场的关门表示惋惜,他说: 毕竟在这里已经5年了,而且从调查来看,元华商场的顾客群还是具备一定消费能力的,供货商也非常看好杭州的零售业,这儿还拥有杭州家屈臣氏门店。居于核心商圈而没能坚持住,确实比较可惜。 王翔认为,元华商场的高端客户比较少,这是一个软肋。 王翔认为,店多隆市,有竞争是好事, 就怕边上没店和你竞争 。他认为,商业发展需要突破,元华商场的关门,产权是一个重要问题,而且是导致停业的直接导火线,但背后还是有很多东西值得分析,要吸取其中的教训。 小产权之劫 当初,元华商城由香港注册的冠城集团旗下子公司投资开发,在建成以后,由于地处杭州西湖边的钻石地段,尽管商铺售价高达4.58万至6万元/平方米,元华商场的商铺还是获得很多投资者的热捧,在不到一年的时间里就完成了商铺的销售。 从开发者的站获悉:元华商城占地面积12915平方米,建筑面积5万余平方米,地上共6层,地下1至4层为百货精品,5至6层为酒楼、酒吧、娱乐等;地下二层为停车库,集购物、休闲、旅游、餐饮、景观、商业等功能于一体。元华商城定位:集购物、休闲、旅游、餐饮、景观、商业等功能于一体的大型休闲、购物商城。 不过由于元华商场是分割出售的,业主有上百个,尽管元华在商铺销售前引进了成熟的经营管理者作为商场的统一经营主体,在商铺销售时就与业主签订了5年的委托经营合同,每年给予8%的年租金回报,但合同时间一到期,产权过度分散、小业主众口难调还是让元华走到了尽头。 关门之后,黄金地段的元华商场又将做什么?是不是还会经营百货?这些还是未知数。有媒体称,由于小业主的意见难以统一,即使以后仍然做百货业,像目前这样的扣点式已经不大可能了,很有可能转为租赁式。 和延安路南段的另外一些商铺一样,元华商场没能逃过小产权之劫。 银泰百货西湖店总经理王翔认为,整个延安南路有很多商铺的产权在前期设计时存在一定的问题,导致日后出现无法调和的矛盾,这一点必须在以后的规划、协调方面进一步学习和总结经验。

诡异的商业地理 很多老杭州人或许还记得,上世纪70年代末80年代初,杭州有一家很奇特的商店,就是隔着解放路和解百面对面的棉布店。当时,几乎到解百的顾客都要经过这一地带,顺路购物的情况特别多。后来解放路改造,棉布店被迁到延安路西侧,隔着十字路口斜对着解百,从此生意一落千丈,终关门谢客。 杭州市建设委员会城建处张和平处长回忆起这段历史时表示,元华商场的终关门除了自身产权的直接原因外,还有诸多的外部因素。 不要看差几步路,那要差很多。如同一个商场里,有的摊位生意很好,但有的摊位生意却很差。 公共交通站点的设置也是个大问题,尤其地理位置比较特殊,出现的情况是,南段公共交通供给不足,中段和北段路线重复较多。元华商场周边的地面交通并不理想。杭州市公共交通集团副总经理卢俊告诉导报,解百曾经一度觉得在自己门口设立公交车站可能影响生意,但当撤掉车站后,解百发现人流量减少很多,又向公交部门申请重新设立车站。 卢俊说,在现在停车难的情况下,去大型商场选择公共交通的还是非常多的,如果一个大型公建设施没有公共交通的话,对它本身人气的聚焦是有影响的。 建设部和杭州市都曾出台过相关规定,要求大型公建设施附近必须有公共交通站点,事实上又是非常困难的,不仅财力上花费巨大,而且还得和相关单位协商,并不是所有单位都支持的。 平面交通一直是阻碍延安路发展的一个大问题。很多杭州人还记得,延安路也曾尝试过将其中一段变成步行街,但不久便恢复通车。目前从西湖大道到庆春路一段实行的是单行线。但并没有给元华带来根本性的转机。

找不到自己 几乎每一个商场都可能在自己擅长的领域成为关注的焦点,但元华商场似乎没有这样的经历。 今年3月,2006年全国络城市单体商场销售额排行公布,在销售排行前20位的金榜上,杭州大厦以25亿元的销售业绩稳居榜首,同时,银泰、百大、解百三家商场也跻身前20强,分别位列第4、11、18位,在金榜上占一席之地。这些商场已由传统的百货企业开始向专业化、品牌化、多功能化转型,定位明确,针对不同的目标消费群体进行错位经营。而杭州人坚实的经济基础和超前的消费观念也为商场发展提供了保障。 在激烈的竞争中,元华商场数度换帅,经营思路不断调整,始终找不到自己的位置。 另外一个值得关注的细节是,元华商场这次歇业并没有像很多人期望的那样出现清仓大甩卖,绝大部分柜台选择的是打包走人。尽管商场打出了 满300减160,满600减320 上不封顶 的横幅,但各柜台似乎没有要全部清空的意思,而是忙着整理。一些本来想去掏便宜货的杭州人,并没有 得逞 。 一位卖男装的徐女士告诉导报,元华商场里的知名品牌在其他商场也都能找到,这些品牌的供货商只要协调一下就可以,没有必要清仓。 徐女士的这番话似乎道出了一个不争的事实,元华商场从开业至今一直没能找准定位,终在同质化竞争中败下阵来。 元华商场,和解百不同,没有品牌;而且,杭州大厦、银泰中档,百大、解百综合性很强,档次分布比较有层次,而元华商场则定位不清。

柜员忙着清仓 复兴何望

从吴山广场到武林广场,全长3400多米的延安路承载着杭州的商业文明。杭州的商业中心从湖滨、官巷口一带北移到龙翔桥,再北移到武林广场,商业中心的一路北移并没有影响延安路的地位。但如今的延安路却有衰颓之势。

延安路走向衰落? 延安路似乎整条路都有衰落的趋势。延安路南端由于旧城改造,人员大量外迁,造成有效消费人群数量急剧下降,造成城市中心的空心化。 杭州市建设委员会城建处张和平处长认为,城市发展过程中,我们比国外承担着更多的任务和压力、挑战。 有专家建议,在建造购物中心时,应很好地借助周边环境,着力寻找如图书馆、游乐园或新客站等这些客流量大、场地开阔的区域。如拘泥于教条,凡事求全求大,将本来可以借助的力量拒之门外,不仅会给企业带来很大的资金压力,且涉足多种混杂的业态还会给将来的管理者带来极大的压力。 延安路似乎并不缺少这些东西。作为曾经的繁荣之地,周边拥有完备的公共配套设施。但同时,一些配套过旧反而可能带来负面的影响。 按照杭州市的规划,延安路作为商贸服务区的功能一直都没有太大的变动,在实际运作中,凤起路以北到体育场路这一段比较成功,但南段一直无法集聚商业效应。杭州市规划局城乡规划处的罗姓工程师告诉导报,延安路南段在规划中是公建、商业和金融。 低端产品充斥、同质竞争严重,守着黄金地段却难产黄金效益,延安路开始让人担忧。 沦为低端产品展示区? 杭州已不仅仅是杭州人的杭州,而延安路更是成为各地来杭人员的必经之地。龙翔桥是延安路上人流量多之一,不仅有从萧山、富阳等郊县来杭人员,而且西湖游客也是数量巨大。一度是杭州商业中心的龙翔桥,附近有工联大厦、龙翔大厦、新声市场、天阳明珠商业中心等。 导报在龙翔桥附近的随机采访中,发现龙翔桥一带的商铺所出售的产品大多为非常低端的鞋服。还会不时冒出些自称卖走私鞋、走私西服的人,在这样的黄金地段,实在是大煞风景。 龙翔低端产品充斥其间,和湖滨路上的国际名品街形成了鲜明对比。

千店一面的危机 杭州商场每年数次的血拼让外地人叹为观止,大型商场是多了还是少了?同质化竞争的情形下,千店一面的格局是否能破解?是否会产生大型商场过剩的可能?危机或许就在不经意间来临。 上个世纪80年代末90年代初,杭州涌现了百货大楼、杭州大厦购物中心、天工艺苑、供销大厦等一大批大中型商场,商业开始繁荣,解百、百大、杭州大厦、供销大厦等 十大商场 排名深入人心。那时的商业点,基本上都集中在延安路、解放路这两条商业街上。 进入20世纪90年代,专业市场开始兴起,各种工业消费品、小商品市场达到300多个,各种类型的专业市场以低价位迅速抢占了中低档消费者,对商场形成不小的冲击。 到90年代中后期,新型商业业态 超市开始起步,金龙集团以3家门店首开杭城超市先河。在随后的几年内,连锁超市发展迅速,各种超市、便民店总数达到1600家。 与此同时,千店一面的大商场进入萧条期。1998年被戏称为 商场倒闭年 。曾名列十大商场第四的杭州供销大厦改成了白天鹅超市。此后,金龙商厦、南元百货、华侨商厦、华联商厦、中央商场、国泰商厦、金世界百货、新天龙、天工艺苑、工联大厦等一大批大中型百货商场相继 隐退江湖 。当年的 十大商场 ,如今只剩下了杭州大厦购物中心、银泰、国大、解百、百大、景福等寥寥几家。而其中的华侨商厦、华联商厦、中央商场、工联大厦等就位于延安路这条杭州繁华的商业街的中间路段。 浙江工商大学副教授袁安府认为,武林商圈的一个重要特点就是错位竞争。 错位经营,彼此不构成明显的竞争。多年的市场竞争,使武林门商业圈内的几家大卖场的定位层次清楚,彼此不再直接竞争。目前的商业格局是以杭州大厦为高端定位、杭州百货大楼为中低端定位、银泰百货以时尚为定位。彼此顾客群较少重叠,相互补充,圈内商家很少发生销售大战。 他认为,武林门为杭州的交通中心,为商业圈提供了大量的客流。武林门作为杭州重要的交通中心,市内多条交通线路经过这里。武林门广场更是省市级各种大型活动及群众集会的场所,同时武林门夜景也吸引着外地游客驻足观光。这些为该商业圈提供了大量的客流。 反观延安路中段原来的几家百货商店,因受场地的限制,分散在延安路上,周边业态单一,不能为消费者提供全方位的服务,虽也有较多客流经过,但不能吸引并滞留消费者,终延安路的中段就形成了以较小规模的专卖店为主的条状商业带。 如果走一趟延安路,我们不难发现,延安路除了大型商场、鞋服市场、专卖以外,经营其他业务的商铺非常少。延安路庆春路口至延安新村车站一段的专卖店非常集中,10多家卖场无一例外地以价格作为竞争手段。 城市中心空心化? 张和平认为,随着城市的扩大、城市人口的急剧增加,郊区化是必然趋势,而在郊区化以后就会面临城市老城区人居环境改善的难题。 以美国为代表城市发展,就是一个老城区复兴的过程,大量人口迁往郊区,老城区显得非常衰败。波士顿摩天大楼加快速路,终发现城市还是为居住服务,开始注重人居环境的改善,花了1600亿美金把原来的快速路改成绿化带和传统建筑,用以满足城市生态的需求,改善城市的环境和人居环境。 城市中心区外迁,中心区衰落,设施的地方反而出现空心化,通过生态人居环境的改善,重新吸引人们到城市里生活。 对于延安路本地居民外迁的现象,王翔认为,本地居民并不是构成一个大型商场的主要消费人群,过去所谓的3公里核心圈、5公里核心圈的概念是建立在人员流动性不大的前提下的。 今天来看这个问题,只能认为本地居民减少,是构成有效需求下降的原因之一,而且并不是主要原因,否则商场休闲就变成超市购物了。 城市发展的逻辑性不是很强,中国的城市发展所面临的对象和国外相比差异很大,没有太多的现成理论可以去套用,比如城市的个性问题。 张和平说,城市发展后,需要进行有机更新,延安路的现状也需要得到改善。 土地压力和人口压力的情况下,肯定要首先考虑人的因素。杭州旧城市是90年代被破坏的,知识青年回城、外来人员,所以只好拆房子造房子,生存需要成为需要的时候,城市的个性就会被牺牲。 杭州市建设委员会有关负责人表示,以后对城市进行有机更新可能会有更多的考虑,考虑到休闲方面的因素,会不断改善消费环境,湖滨路是一个样板。延安路上也会在研究深化之后,更新购物休闲环境,是加深对城市的理解,有更理性更系统的东西,是研究城市有机更新的一个重要出发点。

人去楼空

杭州延安路简史 杭州延安路南起吴山广场,北至体育场路。清朝时南段在旗营内,因正对营门延龄门,名延龄大街。民国初拆旗营,向北延伸至庆春路,名延龄路。新中国成立后,1962年复向北拓展至体育场路,1966年更名延安路。 杭州部分媒体报道

《钱江晚报》:还没过五周年店庆 有业内人士表示,百货业是一个需要长期培育的行业,用精耕细作在市场中树立自己的品牌形象,用地产的方式来经营百货,对一家商场来说,用心经营的程度肯定是远远不够的。

《今日早报》:产权问题不解决将重蹈覆辙 据悉,目前元华正在和一些百货公司谈判,不过,终决定元华命运的,还将是业主委员会的决定。而将来新的介入者仍将面临同样的问题,如果不解决产权问题,元华现在的情况还有可能继续 复制 。

《每日商报》:百货业遭遇地产业的尴尬 这次元华歇业,和之前涌金广场的关门有着某种相似之处,签约期短、小业主众多等因素一直是百货店经营的障碍。虽然之前元华高层一度否认将歇业调整,并请来上海的公司进行规划,方案依然 胎死腹中 ,主要是因为产权过度分散,小业主们无法达成一致。 (来源:浙江市场导报)

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