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2011买房实战篇:矛盾市道中购房如何跑赢CPI

2020/01/10 来源:青浦信息港

导读

跟随主流开发商步伐 二三线城市成调控避风港?在严密的政策调控下,国家统计局显示11月全国楼市依然量价齐升,环比上扬0. %,这是自9月后

跟随主流开发商步伐 二三线城市成调控避风港?

在严密的政策调控下,国家统计局显示11月全国楼市依然量价齐升,环比上扬0. %,这是自9月后连续 个月呈现环比上涨的态势,且涨幅较高的大多集中于二三线城市。

据中国社科院发布的最新住房发展报告分析,由于“限购”、“紧缩”等高压政策迫使购买力外移,在政策盲区的二三线城市顿时成为开发商、投资客的必争之地。

二三线城市房价频频破万

今年以来,全国楼价持续走牛是一个不争的事实。然而在多番的政策打压下,二三线城市却成了市场成交的主力军。

据中国房地产指数 (以下简称中房指)系统监测的全国百城价格指数显示,11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米,较上月上涨0.82%,超过八成的城市价格环比上涨。被调查的百城中,诸如青岛、湛江、昆明等二三线城市环比的价格指数涨幅跻身前十。

“受限购政策影响,导致购买力外移,带动一线城市或经济带城市周边区域房价涨幅较大。”广州地产经济学家邓浩志表示。

日前,记者在广州周边区域佛山踩盘时发现,尽管当地只算二线城市,但佛山部分区域房价已飙升至2万元/平方米,其二手房价也都已在万元以上,且还是毛坯房交楼。

“广州限购、佛山不限购导致不少的广州人到佛山来看房。”满堂红佛山店一经纪顾问告诉 《每日经济新闻》记者,特别是靠近广州区域的南海、顺德等区域,一手房价没有在万元以下的。

在中房指统计的数据中,11月百城住宅价格最高的10个城市中,杭州、温州、宁波、福州、南京等城市排在前列。

根据福房网监控当地楼市数据显示,福州7个区域的市场均价均超过万元。记者注意到,7个区域中最高的市中心区市场均价达1.9万元/平方米,最便宜的地方也达到1.09万元/平方米。然而在去年11月期间,最贵的区域价格也仅为1.1万元/平方米,意味着一年时间楼盘价格上涨了6 %。

然而,当地人均工资收入增长远远跟不上房价的涨幅。中国社会科学院公布最新住宅发展报告显示,福州、杭州、青岛等城市楼价泡沫成本占实际价格比例50%。其中福州高达70. %,杭州达66.9%。

地产巨头二三线销售占比过半

记者注意到,除了福州这样的二线城市外,像成都、重庆这类经济发展较快的二线城市市区房价早已过万。

11月全国楼价环比的上扬让后续出台政策的预期加强,限购令延期的可能性也逐步加大。“进入12月,压抑的需求被逐步释放,市场成交量有放大的趋势。”邓浩志表示,此次限购政策可以说是助涨二线城市房价,加速炒房资金进入二三线城市。

“在新增土地储备最多的10个城市中,大部分是非调控重点地区。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,目前开发商为规避政策风险,早已作出准备向二三线城市扩展。据合富辉煌抽样调查显示,今年1~9月十大品牌开发商新增项目 6%位于二线城市,在三四线城市占比则超过一半,仅9%位于一线城市。

在调控之下,万科集团前11月业绩冲破千亿,创造了中国房地产销售之最。保利达到近600亿元的销售业绩,而恒大也在10月就提前超额完成了全年销售目标,逼近500亿元。

对这些提前超额完成业绩的地产公司而言,其二三线城市贡献占比超过半数。根据万科公开的消息显示,今年新进入的昆明、贵阳、唐山、 、廊坊等市场基本都属于二三线城市。该公司高层表示,新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市,总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下,近期部分二三线城市已开始出现市场升温的迹象。

“现在处于通胀和流动性充裕的时期,房屋的保值特性诱发的投资行为更是支撑了房价。”黎文江认为,政策调控之下,目前成交量下去了,价格如果没能压下去的话,后期将会涨得更厉害。他表示,二线城市也会有泡沫,比如开发商会先开出一个比较高的价格,再根据市场接受程度来决定最终定价;假设市场没有成交,开发商也会采取高开低走的策略。

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